ভারতের আবাসন বাজারে এক বড় পরিবর্তন ঘটেছে, যেখানে লাক্সারি বাড়ির দাম প্রায় ৪০% বেড়েছে এবং সাশ্রয়ী বাড়ির দাম বেড়েছে মাত্র ২৬%। ANAROCK‑এর রিপোর্ট অনুযায়ী, ২০২২ থেকে ২০২৫ সালের মধ্যে ভারতের সাতটি প্রধান শহরে (Delhi NCR, Mumbai MMR, Bengaluru, Hyderabad, Chennai, Pune, Kolkata) এই প্রবৃদ্ধি ঘটেছে। লাক্সারি আবাসন এর প্রতি চাহিদা বৃদ্ধি পেয়েছে, বিশেষ করে Delhi NCR, Mumbai, এবং Bengaluru-এ, যেখানে ধনী শ্রেণি এবং NRI গ্রাহকরা তাদের জন্য প্রিমিয়াম বাড়ি কিনছেন। অন্যদিকে, সাশ্রয়ী বাড়ির সরবরাহ সংকুচিত হওয়ার কারণে মধ্যবিত্ত এবং প্রথমবার বাড়ি কেনার মানুষ বড় ধরনের চাপের মুখে পড়ছেন। শহরের উন্নয়ন, উচ্চ আয়গ্রহণকারী শ্রেণির বৃদ্ধি, নির্মাণ খরচের বৃদ্ধি এবং জমির সংকটই এর প্রধান কারণ। তবে, এই পরিস্থিতি সাধারণ মানুষ এবং মাঝারি আয়ের শ্রেণির জন্য আরও বেশি চ্যালেঞ্জ তৈরি করছে, যাদের জন্য বাড়ি কেনা কঠিন হয়ে পড়ছে।
ভারতের আবাসন বাজার গত কিছু বছরে বড় ধরনের পরিবর্তন দেখেছে। একদিকে, লাক্সারি বাড়ির দাম প্রায় ৪০% বেড়েছে এবং অন্যদিকে, সাশ্রয়ী বাড়ির দাম ২৬% বেড়েছে। এ ধরনের মূল্যবৃদ্ধির ফলে দেশের সামাজিক বৈষম্য এবং আবাসন সংকট আরও প্রকট হয়ে উঠছে।
বর্তমান রিপোর্ট অনুযায়ী, ২০২২ থেকে ২০২৫ সালের মধ্যে ভারতের ৭টি প্রধান শহর (Delhi NCR, Mumbai Metropolitan Region (MMR), Bengaluru, Hyderabad, Chennai, Pune, Kolkata)–এ লাক্সারি বাড়ির দাম ব্যাপক হারে বেড়েছে। এই প্রবৃদ্ধি ভারতের প্রতিটি শহরের বিভিন্ন নির্মাণ খাত এবং আবাসন প্রকল্প এর ভবিষ্যত দৃষ্টিভঙ্গি সম্পর্কেও ইঙ্গিত দেয়। কিন্তু এই বৃদ্ধি শুধুমাত্র এক শ্রেণির মানুষের জন্য উপকারি হতে পারে, সাধারণ মধ্যবিত্ত এবং নীচু শ্রেণির মানুষের জন্য এটি একটি নতুন আবাসন সংকট তৈরি করছে।
ভারতের বড় শহরগুলোতে যেসব বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্টের দাম ₹১.৫ কোটি বা তার বেশি, সেগুলোর দাম বৃদ্ধি পেয়েছে প্রায় ৪০%। বিশেষ করে, Delhi NCR, Mumbai, Bengaluru তে এই বাড়ির দাম ব্যাপক হারে বেড়েছে। কিন্তু কেন এই বাড়ির দাম বৃদ্ধি পাচ্ছে? একাধিক কারণ রয়েছে।
উচ্চ আয়গ্রহণকারী শ্রেণি (NRI, কর্পোরেট বা বড় ব্যবসায়ী) এখন লাক্সারি বা প্রিমিয়াম বাড়ি নিতে বেশি আগ্রহী।
উন্নত অবকাঠামো, লাক্সারি সুবিধা, এবং সুরক্ষা—এগুলো এমন এক ধরনের ট্রেন্ড যা এই শ্রেণির মানুষদের আকর্ষণ করছে।
পৃথিবীর অন্যান্য উন্নত দেশগুলোতে লাক্সারি আবাসনের চাহিদা যেভাবে বেড়েছে, ভারতের বৃহত্তম শহরগুলোতে সেটাই ঘটছে। শহরগুলোতে থাকা বড় কর্পোরেট ব্যক্তিত্ব এবং NRI গ্রাহকদের বাড়ি কেনার ক্ষমতা একে অপরের সাথে যতটুকু সঙ্কীর্ণতা তৈরি করেছে তার থেকে অনেক বেশি।
ফ্ল্যাটের ডিজাইন, সোনালী সুযোগ সুবিধা, বিশ্বমানের আবাসন প্রকল্প এবং উচ্চমানের স্থাপত্য ডিজাইন এই সেগমেন্টকে আরো চাহিদাসম্পন্ন করেছে।
নির্মাণ সামগ্রীর এবং পরিষেবা খরচ বাড়ানোর ফলে, বাড়ি নির্মাতারা এ ধরনের বাড়ির দাম বাড়াতে বাধ্য হচ্ছেন। অনেক উন্নত শহরের মধ্যে ভূমি সংকট, অপ্রতুল জায়গার কারণে লাক্সারি বাড়ি নির্মাণের খরচ প্রায় দ্বিগুণ হয়ে গিয়েছে।
এদিকে, সাশ্রয়ী বাড়ির (যার দাম ₹৪০ লক্ষ বা তার কম) দামের বৃদ্ধির হার ২৬% হলেও, এটি যথেষ্ট নয়। সাশ্রয়ী বাড়ি নির্মাণে অনেক সমস্যার মুখে পড়ছে রিয়েল এস্টেট ডেভেলপাররা। কারণ, জমির মূল্য, নির্মাণ সামগ্রী, এবং অন্যান্য প্রক্রিয়া অতিরিক্ত খরচে পড়ছে।
পৃথকীকরণ বা ভাগ করা বাড়ি এবং বাজেট ফ্ল্যাটের জন্য চাহিদা বেড়েছে, কিন্তু সেই অনুযায়ী সরবরাহ খুব কম।
সাশ্রয়ী বাড়ির সংখ্যা বাড়াতে হলে নীতি ও সুনির্দিষ্ট পরিকল্পনা দরকার, কিন্তু সেটা আপাতত কার্যকর হয়নি।
মাঝারি আয় শ্রেণির (₹৩০ লক্ষ-₹৫০ লক্ষ) এবং প্রথমবার বাড়ি কেনার মানুষের জন্য আবাসন বাজারে বড় ধরনের চাপ তৈরি হয়েছে। সাশ্রয়ী বাড়ির সরবরাহ সংকটের কারণে বাজারে বাড়ির মূল্য বৃদ্ধি এবং ঋণদানের শর্তে কঠোরতা তাদের জীবন কঠিন করে তুলছে।
ভারতের বড় শহরগুলোতে এই পরিবর্তনগুলি কীভাবে বাস্তবে পরিণত হয়েছে, তা বিশ্লেষণ করা জরুরি।
Delhi NCR
লাক্সারি বাড়ির দাম প্রায় ৭২% বেড়েছে। এখানে নতুন প্রিমিয়াম প্রকল্প তৈরি হচ্ছে যেখানে রিয়েল এস্টেট ডেভেলপাররা নতুন প্রযুক্তি এবং পরিষেবাগুলির মাধ্যমে প্রভাবিত হচ্ছেন।
Mumbai MMR
মুম্বইয়ের মেট্রোপলিটান অঞ্চলের লাক্সারি আবাসন বাজার শক্তিশালী হয়ে উঠেছে, যেখানে ৪৩% দাম বৃদ্ধি ঘটেছে।
Bengaluru, Hyderabad, Pune, Kolkata
বড় শহরগুলোর মধ্যে কিছু অঞ্চলে সাশ্রয়ী বাড়ির দাম বৃদ্ধি পেয়েছে, তবে সাধারণ মানুষের জন্য সমস্যা বেড়েছে। এই অঞ্চলে নির্মাণ ও উন্নয়ন পরিকাঠামো যথেষ্ট ধীরগতির হচ্ছে।
স্বল্প সুদের হোম লোন স্কিম এবং কর সুবিধা যোগ করলে, সাধারণ মানুষের জন্য সুবিধা বৃদ্ধি হতে পারে।
নতুন নির্মাণ প্রকল্পে সরকারি পৃষ্ঠপোষকতা এবং জমির সুবিধা প্রদান করলে সাশ্রয়ী বাড়ি খোঁজার পরিমাণ বাড়বে।
সোশ্যাল হাউসিং প্রকল্প এবং কমমূল্যের আবাসন প্রকল্প দেবে মডারেট প্রাইস পয়েন্টের ঘর।
রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞদের মতে, পোর্টফোলিও ডাইভারসিফিকেশন এবং লাক্সারি + মধ্যবিত্ত আবাসন প্রকল্পের সমন্বয়ের মাধ্যমে নতুন দিশা তৈরি হতে পারে। সরকারি নীতি, সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী প্রকল্পের খোঁজ আগামী ৫ বছর গুরুত্বপূর্ণ প্রভাব ফেলবে।
এই মূল্য বৃদ্ধি বিশেষত মধ্যবিত্ত ও নিম্নবিত্ত শ্রেণির জন্য বড় চ্যালেঞ্জ তৈরি করবে, যাদের জন্য বাড়ি কেনা কঠিন হয়ে পড়বে।
যদি আপনি বাড়ি কিনতে ভাবছেন — কোন সেগমেন্ট (luxury / mid / affordable) সেটি স্পষ্টভাবে চিন্তা করুন।
EMI, maintenance cost, ভবিষ্যৎ resale potential — এগুলো বিবেচনায় নিন।
যদি মাঝামাঝি বাজেট হয় — rental বা mid‑income housing / shared‑ownership / co‑living homes — এগুলো দেখুন।
দীর্ঘমেয়াদে housing affordability, আসল উন্নয়ন সেভাবে হবে না, যত না policy + supply‑side অংশ ঠিক হবে।
যদিও national data বলছে যে luxury segment বাড়ছে, affordable housing সংকটে পড়েছে, কিন্তু Kolkata কিছুটা ব্যতিক্রম।
Kolkata এখনও comparativeভাবে সাশ্রয়ী দাম বজায় রেখেছে।
তবে nationwide trend যদি চলে অর্থাৎ premium homes-এর দামের উচ্ছ্বাস তাহলে middle‑income এবং lower‑income শ্রেণি দীর্ঘমেয়াদে সমস্যায় পড়তে পারে।
বাংলায় (পূবাঞ্চল) রিয়েল এস্টেট ও আবাসন পরিকল্পনায় নতুন ভাবনার দরকার। mixed‑income housing, inclusive development, rental housing push —এগুলি ভাবা প্রয়োজন।
ANAROCK-এর চেয়ারম্যান Anuj Puri বলছেন, “luxury housing demand continues to outpace other segments … branded developers in superior locations”।
তাদের মতে, বাড়ি দাম ও বিক্রয় বৃদ্ধিতে strong demand + increased input costs + developers’ focus on premium segment — এই তিনটি মূলে কাজ করছে।
অন্য দিকে, রিয়েল এস্টেট কনসালট্যান্টরা সতর্ক করছেন যে, যদি affordable housing supply না বাড়ে, তাহলে middle-class এবং first-time buyers মার খাবে।
ভবিষ্যতে rental market pressure বাড়বে, রেন্ট বাড়বে — এই ঝুঁকি রয়েছে।
যাদের গড় বাজেট ₹৫০–৭৫ লক্ষ, তারা affordable/mid-range বাড়ি খুঁজছেন — কিন্তু supply সংকুচিত হওয়ার কারণে বিকল্প কম। Sub-₹৫০‑লক্ষ বা ₹৪০ লক্ষ–এর বাড়ি পাওয়া কঠিন হচ্ছে।
যারা কিনতে চান, তাদের জন্য ঋণের EMI বেড়ে যাবে, এবং যাদের বাড়ি কেনার সামর্থ্য নেই, তারা মহার্ঘ ভাড়া দিতে বাধ্য। বিশেষজ্ঞরা বলছেন, রেন্টাল মার্কেটে চাপ বাড়বে।
শহরের মধ্যবিত্ত এবং নিম্ন-মধ্য শ্রেণির জন্য বাড়ি বা নিরাপদ আবাসন — দীর্ঘমেয়াদে সংকট। ফলস্বরূপ, urban inequality, overcrowding, rental dependency বাড়বে।
ভারতের সাতটি বড় শহরে লাক্সারি বাড়ির দাম ৪০% বৃদ্ধি এবং সাশ্রয়ী বাড়ির দাম ২৬% বেড়েছে — এটি ভবিষ্যত প্রজন্মের জন্য একটি বড় সংকেত। বিশেষ করে, যারা বাড়ি কেনার চেষ্টায় আছেন, তাদের জন্য অনেক সীমাবদ্ধতা তৈরি হবে। তবে, যদি সরকার এবং রিয়েল এস্টেট ডেভেলপাররা সমন্বিতভাবে কাজ করেন, তবে সাশ্রয়ী আবাসন বাজারের সমস্যাগুলি কিছুটা সহজ হতে পারে। পলিসি, নীতি এবং সুদ হ্রাস ছাড়া, ভবিষ্যতে এই ঘাটতি সমাধান হওয়া কঠিন।
